Die Rolle des WEG-Geschäftsführers ist heute eine der haftungsintensivsten Positionen im Immobilienmanagement. Was früher eine reine Verwaltungsaufgabe war, hat sich durch die WEG-Reform zu einer hochkomplexen Risikosteuerung entwickelt. Das größte Risiko schlummert dabei oft unbemerkt im Immobilienbestand: Eine fehlerhafte Bestandsabsicherung kann zur direkten Durchgriffshaftung auf das Privatvermögen führen. In diesem Kontext gewinnt die Enthaftung durch spezialisierte Einheiten und eine methodische Dokumentation via Systemic Risk Inventory (SRI) existenzielle Bedeutung.

Einleitung: Wenn die Verantwortung das Mandat übersteigt

Stellen Sie sich vor: Ein Wohnkomplex in Ihrem Bestand brennt bis auf die Grundmauern nieder. Bei der Regulierung stellt sich heraus, dass die Versicherungssummen auf veralteten Wertermittlungen basieren – der Wiederaufbau ist unterfinanziert. Die Eigentümergemeinschaft verlangt Schadensersatz für die Millionenlücke.

Solche Szenarien sind die Realität moderner Rechtsprechung. Die WEG-Reform hat die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht signifikant verschärft. Gemäß § 27 WEG haben Geschäftsführer die Pflicht, im besten Interesse der WEG zu handeln. Fehler in der Gebäudeversicherung oder mangelhafte Risikoanalysen führen heute fast unweigerlich zur persönlichen Organhaftung.

Die wirtschaftliche Relevanz der Enthaftung

Die statistische Realität ist ernüchternd: Laut Untersuchungen sind rund 70 Prozent der Immobilien-Verantwortlichen bereits mit Haftungsforderungen konfrontiert worden. Die durchschnittlichen Kosten eines haftungsrechtlichen Verfahrens im Immobilienbereich erreichen schnell signifikante Summen (vgl. BGH, Urteil v. 07.02.2023, Az. III ZR 415/21).

Hier setzt das Systemic Risk Inventory (SRI) an. Im Gegensatz zu oberflächlichen Maklervergleichen ist das SRI ein methodisches Audit Ihrer Haftungsketten. Gerichte betonen immer wieder, dass eine unzureichende Dokumentation der Risikoentscheidungen bereits eine Pflichtverletzung darstellt (OLG Köln, Az. 19 U 54/22). Ein SRI-Audit dient Ihnen als juristisches Beweismittel: Es dokumentiert schwarz auf weiß, dass Sie Ihre Überwachungspflichten auf höchstem fachlichem Niveau erfüllt haben.

Bestandsmanagement als Schlüssel zur Haftungsfreistellung

Das Herzstück der Enthaftung ist ein lückenloses Bestandsmanagement. Im Rahmen der WEG-Reform spielt die dokumentierte Absicherung der Immobilien eine entscheidende Rolle. Geschäftsführer müssen sicherstellen, dass die „technische Due Diligence“ ihrer Policen mit der baulichen Realität der Objekte übereinstimmt.

Ein SRI-basiertes Bestandsinventar umfasst:

• Valutierungs-Check: Sind die Versicherungssummen aktuell (Baukostenindex 2026)?

• Schnittstellen-Prüfung: Greifen die Bedingungen bei Mischobjekten (Gewerbe/Wohnen) lückenlos?

• Regress-Analyse: Sind Haftungsübergänge bei Sanierungen sauber geregelt?

In vielen Fällen profitieren Geschäftsführer von der Implementierung einer externen Risk-Unit. Als Intrapreneur übernehme ich die operative Fachverantwortung für diese Prozesse, wodurch Ihre persönliche Haftung messbar reduziert wird.

Strategien zur Umsetzung: Das SRI-Verfahren

Die Implementierung eines SRI ist kein administrativer Zusatzaufwand, sondern eine strategische Entlastung. Zunächst werden alle Bestände systemisch erfasst und auf versteckte Haftungsfallen geprüft. Das SRI dokumentiert nicht nur den Status Quo, sondern liefert ein präventives Maßnahmenpaket zur Risikominderung.

Durch die Zusammenarbeit mit einer externen Risk-Unit erhalten Sie eine objektive Perspektive und spezifische Expertise, die über das klassische Maklerwesen hinausgeht. Kontinuierliche Schulungen und ein rollierendes Monitoring sorgen dafür, dass Ihr Risikobewusstsein und Ihre Compliance-Struktur stets der aktuellen Rechtsprechung entsprechen.

Praxisbeispiel: Risikominimierung im Großbestand

Betrachten wir eine mittelständische Hausverwaltung, die nach der WEG-Reform mit massiven Haftungsbedenken ihrer Beiräte kämpfte. Durch die Implementierung des Systemic Risk Inventory wurden innerhalb von drei Monaten alle 1.200 Einheiten im Bestand auditiert. Dabei wurden gravierende Deckungslücken bei drei Objekten entdeckt, die im Falle eines Großschadens zur Insolvenz der Verwaltung geführt hätten. Durch die saubere Dokumentation und Korrektur der Verträge konnte das Unternehmen nicht nur sein Haftungsrisiko neutralisieren, sondern auch das Vertrauen der Eigentümer nachhaltig stärken.

Fazit: Proaktive Steuerung statt persönlicher Haftung

Der Wandel im WEG-Recht erfordert ein Umdenken. Wer heute als Geschäftsführer bestehen will, muss sein Risiko-Management institutionalisieren. Das SRI bietet hierfür den Goldstandard. Wenn Sie Ihre eigene Position stärken und die Haftung für Ihren Bestand auf ein Minimum reduzieren wollen, ist eine methodische Inventur unumgänglich.

Lassen Sie uns gemeinsam prüfen, wo in Ihrem Bestand echte Handlungsbedarfe lauern – und wie wir Ihre Haftungssicherheit rechtssicher dokumentieren können.